Pertinenze Urbanistiche
Il concetto di pertinenze urbanistiche si riferisce a quelle aree, spazi o costruzioni accessorie che sono strettamente legate ad un edificio principale e che ne completano l'uso o la funzionalità. In ambito edilizio, le pertinenze possono includere giardini, cortili, garage, cantine e simili. Il loro scopo è di supportare l'edificio principale senza essere considerate unità autonome.
Le pertinenze devono soddisfare determinate condizioni per essere considerate tali:
- Devono essere strettamente funzionali all'edificio principale.
- Non devono alterare in modo significativo l'uso e la destinazione d'uso dell'edificio principale.
- Devono essere ubicati nello stesso lotto o in prossimità dell'edificio principale.
Le normative specifiche possono variare a seconda delle leggi regionali e dei regolamenti comunali. Ad esempio, nel glossario edilizio approvato dal Decreto Ministeriale del 2 marzo 2018, si fa riferimento a diverse opere di edilizia libera che possono includere pertinenze come "pavimentazione di aree pertinenziali" e "aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza".
Le leggi regionali possono ulteriormente specificare le modalità di intervento sulle pertinenze. Ad esempio, nella Legge Regionale 12/2005, vengono trattate le opere di recupero dei vani e locali seminterrati, chiarendo che tali interventi non sono considerati nuove costruzioni se restano nell'ambito delle pertinenze urbanistiche e non modificano l'uso dell'edificio principale.
Le pertinenze devono soddisfare determinate condizioni per essere considerate tali:
- Funzionalità: Devono essere strettamente funzionali all'edificio principale.
- Non autonomia: Non devono alterare in modo significativo l'uso e la destinazione d'uso dell'edificio principale.
- Prossimità: Devono essere ubicati nello stesso lotto o in prossimità dell'edificio principale.
Normativa e Giurisprudenza
Il concetto di pertinenze è chiarito e regolamentato anche dalla giurisprudenza. Secondo il Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001), le pertinenze sono soggette a specifiche normative edilizie e urbanistiche. Ad esempio, le opere di pavimentazione delle aree pertinenziali sono considerate interventi di edilizia libera.
Inoltre, diverse sentenze del Consiglio di Stato hanno contribuito a chiarire ulteriormente il concetto di pertinenze urbanistiche. Alcune delle principali sentenze del Consiglio di Stato:
- Sentenza n. 2171/2009
- Sentenza n. 671/2011
- Sentenza n. 523/2014
- Sentenza n. 5605/2024
Il concetto di funzionalità, in relazione alle pertinenze urbanistiche, implica che le pertinenze devono essere strettamente collegate e accessorie all'edificio principale, servendolo in modo diretto e complementare. La funzionalità può essere esaminata attraverso vari aspetti:
Prossimità Fisica
Le pertinenze devono essere situate in prossimità dell'edificio principale. Questo implica che la loro ubicazione deve essere tale da permettere un uso immediato e facile. Ad esempio, un giardino attiguo all'abitazione è funzionale perché facilmente accessibile per attività all'aperto.
Integrazione Architettonica
La pertinenza deve essere integrata nell'architettura dell'edificio principale, sia a livello estetico che funzionale. Per esempio, una tettoia che copre l'ingresso principale o una veranda attaccata alla casa non solo aggiunge valore estetico ma anche pratico, proteggendo dall'intemperie.
Non Autonomia
Una pertinenza non deve essere autonoma né configurarsi come una nuova unità immobiliare. Questo significa che non dovrebbe avere caratteristiche che la rendano indipendente dall'edificio principale, come servizi autonomi. Un piccolo capanno per gli attrezzi, ad esempio, è una pertinenza se serve per il deposito degli strumenti necessari alla manutenzione della casa.
Secondo il Regolamento Edilizio Tipo adottato dalla Regione Lombardia:
"Pertinenza: Opera edilizia legata da un rapporto di strumentalità e complementarietà rispetto alla costruzione principale, non utilizzabile autonomamente e di dimensioni modeste o comunque rapportate al carattere di accessorietà."
Questa definizione sottolinea l'importanza del legame funzionale tra la pertinenza e l'edificio principale, escludendo la possibilità che la pertinenza possa essere utilizzata in modo indipendente.
Applicazioni Pratiche
Nel contesto delle normative edilizie, la corretta classificazione di un'opera come pertinenza può influenzare i titoli edilizi necessari per la sua realizzazione. Ad esempio, le opere di manutenzione ordinaria o le piccole opere che non alterano significativamente l'edificio principale possono rientrare nell'edilizia libera, mentre interventi più significativi potrebbero richiedere una CILA, una SCIA o un Permesso di Costruire, come indicato dal DPR 380/2001 e dalle specifiche normative locali.